マンションの売買契約書

2011.10.07

宅地建物取引業法では、買い主を保護するという趣旨で、不動産の引き渡しの日から二年未満という瑕疵担保期間の特約を禁止した。この結果、多くの分譲会社は、短縮の許される最短期間である引き渡し後二年という瑕疵担保期間（宅建業法四〇条）を設けることになった。このために、マンションの売買契約書には瑕疵担保責任として「乙（売り主）は本物件の隠れた瑕疵にたいしては、引き渡しの日から二年間担保の責任を負います」と記載されている。さて、売り主の瑕疵担保責任の内容は、明文上、損害賠償請求権と解除権であり、瑕疵補修請求権については規定がない。一口に瑕疵といっても、その内容は多岐にわたり、民法上の瑕疵担保責任にいう瑕疵に該当するかどうかの判断は、困難をともなう。民法上の瑕疵にあたるとみとめられる場合にも、損害賠償請求権を行使するためには、買い主がまず自分で瑕疵を補修し、その費用を分譲会社に請求することになるのでめんどうである。買い主はむしろ、分譲会社が瑕疵の補修をおこなってくれることを望むことが多い。そこで、分譲業者の団体は、売買契約に際し、マンションに一定の欠陥・不具合がある場合には、それが民法でいう瑕疵かどうかは問わず、一定期間にかぎり無条件で補修責任を負うことを決めた。これが、アフターサービス特約である。

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