日本全国不動産総合ガイド
日本にはじつにさまざまな住宅の工法が存在します。世界広しといえども、日本ほど多種の工法が氾濫している国はないでしょう。完成後の外見からは見分けがつきませんが、工法によって家の構造がまったく違います。ここでは簡単に工法についてふれておくことにします。
プレハブ工法
プレハブ工法とは、家を構成する部材を完成に近い状態まで工場で生産し、それらを現場で組み立てる工法です。工場で生産するため
なぜ木造軸組工法なのか... の続きを読む
大規模なコンパーションにおいても、隅々まで外断熱施工が行われていた。「サイロの表情をできるだけ残したかったので、当初、外のコンクリートは古いままにして、建物の内側から断熱しようかと考えました。そうしたら建築物理コンサルタントが飛んできて『そんなことをしたら結露でとんでもないことになるぞ。瑕疵責任を問われたら、またゼロからの造り直しだぞ』と言われましてね。それで外断熱施工のサンプルをたくさん集めて、
工夫された外断熱施工... の続きを読む
土地や家屋を買ったり、あるいは家を新築したりしてしばらくすると、税務署から「買入れられた資産の買入価額などについてのお尋ね」という質問書が送られてくる。この「お尋ね」に、勤務先、収入、売り手の住所・氏名、買入時期と買入価額、代金の支払い方法などを記入して税務署に返送するわけだが、とりわけ注意を要するのは「代金の調達方法」という欄で、ここには預貯金、借入金、資産の売却代金などの別に資金の出所を詳細に
税務署からの「お尋ね」にあわてないための証拠書類... の続きを読む
貸し出し競争が激しくなるなか、SPCを設立した大手不動産がSPC破綻を承認しないだろうという勝手な見方から、貸出金利の引き下げ競争が起き、金利は年O・3％台まで下げた。大手不動産向け貸し出しも、その不動産が作ったSPC向け貸し出しも金利が変わらない異常な状況が続いていた。サブプライムローン問題はそんなさなかに起きた。サブプライムローン問題の根っこには担保になる融資の安易な密売、SPCによる物件管理
資金調達が困難に... の続きを読む
私の友人に家業の写真館を継いだ男がいます。修正技術にかけては東京でも一、二を争う腕前とかで、選挙の季節になるとポスター用写真の注文が殺到し、おかげで商売繁盛、目抜き通りに鉄筋三階建ての店舗兼用住宅を新築することになりました。彼はそれまで父親が借地して建てたやはり店舗兼用住宅に住んでいたのですが、新築資金の一部にあてるためにその家を売り、約三〇〇〇万円の譲渡所得があったので、ある日その税務相談に私を
店の部分に相当する代金で償却資産を買うといい... の続きを読む
大成建設は八七年四月、組織改革を実施したが、目玉は「営業総合本部」の新設だ。従来は、並列的な管理、営業、建築、土木、工務、技術、エンジニアリングの七本部体制だったが、このうち営業、エンジニアリング両本部を翼下に抱え、さらに各部に分散していた機能を統合して開発、設計両本部を新設、合わせて四本部を総合本部が統轄する形にした。営業に係るこれまでの各本部の業務を水平的に統合して、統一的戦略、戦術であたろう
大成建設は組織改革を実施... の続きを読む
私が「蓄財水準点」とする水準は、（1）マイホームとコーポ二軒（2）コーポ付マイホームとコーポ一軒（3）マイホームと貸ビル一軒（部屋数一〇戸以上）（4）マイホーム付貸ビル（部屋数一五戸以上）（5）マイホームと貸店舗二軒などで、これがおおよその目安である。この水準に達すると、返済が進む上に、地価が上昇することから担保価値が上がる。この担保価値を高度利用していけば、自動的に蓄財が進んでゆく。多くの人は、
「蓄財水準点」に達するまで頑張れ... の続きを読む
経験によれば、職人の世界のいざこざの根は浅く、酒があれば笑顔が戻り、ワイ談のひとつも添えれば肩をくみ、一緒に嵐に立ち向かえば、同志と呼びあうほどのものである。特にディレクターにとって、知性を装うイギリス人と違い楽天的このうえないアメリカ人は、ことのほか扱いやすい。そして大工はもっとやりやすいのである。もともとこの場合、言葉が誤解の芽であることを考えれば、解決は簡単である。相手に耳を傾け、あるいは傾
大工はもっとやりやすい... の続きを読む
照明器具、バスートイレ機器、サッシュ、門、フェンスなど実物を見ずにカタログ写真で選んでしまうことがあります。カタログを見てデザインが気に入ったので注文した門扉がすでにできている門の高さよりずっと低くてバランスが悪くなってしまったという例があります。この時はデザインに気をとられて高さをチエックし忘れたのです。幅だけは合っていたので取り付けることはできたのですが、寸法のチエック不足でした。新たに取り付
デザイン重視は失敗する、設備は必ず実物チェック... の続きを読む
ちょっと意外ですが、小学校、中学校も嫌悪施設に含まれます。主な理由は騒音ですね。なにしろ数十分に1回はチャイムが鳴るし、体育、プール、運動会、夏はラジオ体操でなんだかんだ1年中にぎやか。校庭の土ぼこりがとんでくることもあります。自分の家が通学路になっていたりしたら、ピンポンダッシュされたり、買い食いのゴミを散らかされたり……、といった独特の迷惑がありますし。隣近所に空き地がある場合も、要注意です。
空き地には要注意... の続きを読む
彼らは、そういった体制が崩れる前夜だということに気がついていない。現代ではもはやある種の利権が意味をもたなくなってきているのだ。利権だと、胸張っていると、実はいろんなルートがあって、皆はそこを避けて、おかまいなしに脇からどんどん違う道を通って目的を達成してしまう時代になってきた。それが証拠に、根拠のない家作りの規則や、バカげた制度を一切合切守って建てられている家が、いったいどれだけあるだろう。きょ
日本国民の価値観... の続きを読む
地下室は、居住環境という面では多くの問題を抱えています。外気に面する部分がないことから、採光や通風・換気の面で決定的に劣っています。よほど水はけのよいところは別として、土に浸みこんだ水分に囲まれた地下室は湿気が多くなります。特に湿度が高いと言われる日本の風土を考えれば、規制があるのも当然のことでしょう。では、地階に居室を設けるにはどうしたらよいのでしょうか。原則禁止の例外条件として「居室の前面にか
安全面に留意した設計を心がける... の続きを読む
借入額3000万円、金利3.0％、35年の元利均等返済で住宅ローンを利用している人が、2年後の24回終了時点で期間を5年間短縮すると、毎月の返済額はそれまでの11万5455円から12万7680円になる。毎月1万円ほどの増額だ。このローンを利用している人の適用金利が返済開始から3年後に、3.0％から4.0％にアップしたとすれば、何もしていなかったときの返済額は13万1592円になる。当初の返済額に対
金利上昇幅が大きいほど効果か大きくなる... の続きを読む
競売手続きには1．競り売り、2．期日入札、3．期間入札、4．特別売却の4種類があります。不動産競売において一般的な手続きは3．期間入札となっています。期間入札とはどういったものかを紹介していきます。期間入札とは、競売不動産を購入しようとしている人が、決められた期間内に入札書を送付もしくは直接提出します。その後、開札をし、最高の入札価格を記載していた人が、買受ることができるものです。その場でせりをす
不動産競売の手続きの種類1... の続きを読む
大学生になると同時に一人暮らしを始めました。それまでは実家で暮らしていたので、料理は母親まかせ。自分でまともに作れるものなんて、ほとんどありませんでした。それでも学生という身、自由に使えるお金は多くないのに外食を続けているとお金はどんどん無くなっていきます。これではまずいと思い、自炊を始めることにしました。最初は料理本をみながら、そのうちにコツをつかみはじめて自分の勘と冷蔵庫の中の残り物でメニュー
一人暮らしのレシピは炭水化物だらけ？... の続きを読む
代行機関の役割は大別すると次の4つがあります。（1）株主の確定総会開催にあたっては、議決権行使株主を確定しなければなりません。代行機関は、期末、基準日時点での全株主の一覧表等を作成し、会社に報告を行います。（2）株主総会までの日程作成商法では、決算から株主総会までの必要手続日程について、法定上の期日が設けられており、この点に留意の上、代行機関が日程作成のアドバイスを行います。（3）株主総会招集通知
代行機関の役割は大別すると4つ... の続きを読む
一時期は五万や六万といわれた日当も、最近では三万五〇〇〇円程度まで落ちてきた。これでもいいほうで、ときには三万円を割ることもザラである。いまはさまざまな面で工事の簡素化といわれているが、このほとんどはこの人件費を減らすのが目的である。たとえば、インサートで吊っていた天井を、直接吹きつけて仕上げるようになったのも、たしかに材料費のコストダウンもあるが、人件費が少なくなったことがかなりのウエイトを占め
人件費の占める割合はそれほど高い... の続きを読む
外は凍りつくような、寒い冬の朝でも、パジャマ姿のままで台所に立てるくらいです。奥様たちは、冬の寒さには、大変つらい思いをされていることと思います。真冬のある日、「百年健康住宅」を建てた共働きの奥様同士が、ばったり道で出会い「私たち幸せねエ」というお話になったそうです。以前の家だと、帰ってコートを着たまま、料理をしないといけなかった。それを今は、帰ってすぐにパッと身軽になって家事ができる。「これって
寒さが防げるということは、それだけで「天国」... の続きを読む
通常、SIVはABCP（AssetBackedCommercialPaper）を発行して、短期資金を繰り返し調達する。ABCPは日本流に言えば資産担保手形となり、コール・手形市場で最大でも六カ月程度の資金調達となる。このSIVには、欧米の金融当局が大量の資金を供給している。SIVの収入はボローワー（債務者）からの返済金と不動産売却代金であり、通常であれば新たな資金はほとんど必要ない。かつて、日本で
資金不足に金融当局が融資... の続きを読む
小屋裏には床下と同じように換気孔を設けるのが義務である。常に空気が流れていなければならない。軒天井から空気を取り入れるために、軒先と傍軒の隅のL型部分に穴の開いた有孔フレキシブル板を設置する。この穴から空気が入り込み換気孔となる。有孔フレキシブル板は「野縁」「野縁受け」「鼻隠し」「破風板」で支える、軒下に立って見上げたときに見える屋根の空気取入口のことだ。ちなみに「鼻隠し」は板幅寸法が大きいので「
小屋裏の換気孔の瑕疵... の続きを読む
煙による効果もある。内部で焚かれた煙で天幕が燻されることで、皮のミクロな孔にカーボンがつまり防水効果が得られる。また露除け布と呼ばれる布が内部の壁にそって張られており、天幕の外部と内部の生活空間の間に薄い空気の層をつくることで断熱効果が高められている。ティピは組立式の簡易住居であるが環境を考慮した高機能住居といえる。モンゴルの「パオ」もまた、機能性の高い移動式の住宅である。パオとは、モンゴルの大草
煙で燻される「ティピ」には、防水効果も... の続きを読む
幹線道路の南側に建つ、細長いペンシル型の小規模マンション。マンションギャラリーオープン記念（期間限定１１月末日まで）マンションをご契約の方全員にお好きなオプションを５０ポイント（５０万円相当）分自由にお選びいただけます。「エアコンリビングルーム用２０ｐｏｉｎｔ洋室用１５ｐｏｉｎｔＩＨクッキングヒーター３０ｐｏｉｎｔ食器洗浄器２０ｐｏｉｎｔガスコンベック２５ｐｏｉｎｔ浴室テレビ２０ｐｏｉｎｔ食器棚Ａ
５０ポイントサービスは、本当に無料なのか？... の続きを読む
新築マンションを購入する人の約八割は三十五年返済、残りの多くも三十年返済といわれる。それもこれも長期返済にすれば、毎月の返済額が少なくなり、しかも借入額を増やすことができるからだ。ただし返済期間が長くなればなるほどローンの返済総額は大きくなる。返済期間が長くなる分、借入利息がかさむからだ。金利四％で1000万円借りる場合、返済期間十年の総返済額は約一二一五万円だが、返済期間二十年では約一四五四万円
新築マンションを購入する人の約八割は三十五年返済... の続きを読む
初めて賃貸マンションを借りて一人暮らしをして、次のマンションに引っ越そうと退去した際、大家さんからとんでもない金額を敷金から差し引かれました。私は喫煙者でもないので壁はきれいでしたし、自分としてもわりと丁寧に部屋を使っているつもりだったので驚きました。金額を聞いて驚いた私が大家さんに聞くと、台所のフローリングに鍋の丸い跡がついているだとか、洗面所の壁にしみがついているから全面貼り替えないといけない
賃貸物件に入るときにやっておくべきこと... の続きを読む
毎日通勤するときに、前をとおる一軒の貸事務所があります。そこの事務所の窓辺にいるもいる看板娘に挨拶をして僕の一日は始ります。看板娘といっても、もしかしたら看板息子かもしれません。というのも、そのコは男の子なのか、女の子なのか僕にはよくわからないので(笑)そのコはネコなんです。黄色のリボンを結ばれているそのコは事務所の窓から行き交う通勤する男女をみつめて、首をかしげています。そのコをみると、元気が出
貸事務所にいるそのこは看板娘... の続きを読む
グッドデザイン賞なら聞いたことありましたが、キッズデザイン賞なるものは初めて聞きました。2007年に創設されたばかりの新しいものです。子供たちの安心・安全に貢献するデザイン・子供たちを産み育てやすいデザインを提案するといったのがコンセプトらしいです。住宅に限らず、文房具やおもちゃなどもあるみたいです。私がいいなぁと思ったのが、「ケータイホームシステム」といったものです。子供が帰ってきて家の鍵を開け
キッズデザイン賞とは？（住宅編）... の続きを読む
宅地建物取引業法では、買い主を保護するという趣旨で、不動産の引き渡しの日から二年未満という瑕疵担保期間の特約を禁止した。この結果、多くの分譲会社は、短縮の許される最短期間である引き渡し後二年という瑕疵担保期間（宅建業法四〇条）を設けることになった。このために、マンションの売買契約書には瑕疵担保責任として「乙（売り主）は本物件の隠れた瑕疵にたいしては、引き渡しの日から二年間担保の責任を負います」と記
マンションの売買契約書... の続きを読む
金融機関にとって不動産担保融資のメリットは、（1）担保力がある。（2）一件当たりの貸付金額が他の融資物件に比して高額。（3）一件当たり融資金額が高く事務コストが割安。（4）金利が他の担保物件より高くとれる（いま考えると本当に不動産が安全な担保であれば、金利が高いのはおかしい）。（5）担保不動産を債務者が債権者のわからないところに隠すことはできないし、持って逃げることもなく保全面でも安全。（6）抵当
金融機関にとって不動産担保融資のメリット... の続きを読む
銀座、表参道、青山といった地域の地価上昇は、国際的な地価の比較感と消費需要の伸びのバランスから生じているのである。景気循環による上昇圧力ともいえる。ちなみに、同じ平成一六年九月の基準地価の発表によると、大阪でも上昇地点が出現している。大阪随一の繁華街である心斎橋周辺には、表参道と同じように外国ブランド街が形成されてきている。従来の心斎橋の繁華街は浪花っ子の好む道幅の狭い「心斎橋筋」であったが、外国
地域の地価上昇... の続きを読む
頭金は、自分の力で作るならば、結婚して子供が生まれる前に、夫婦が共に会社を退職せず、なるべく節約し、その給与のなかから貯蓄していくのが一番である。最近は預金金利が低いので、元金が何年で目標に達するかを第一に考えて、利息は諸費用のために使うくらいの余裕が必要だ。さて、五〇〇万円をためるのは単純に考えてどうなるか。その計算例を出してみよう。「これならわたしたちにもできる」というラインを見つけて、貯蓄す
頭金づくりは共働きが一番... の続きを読む
事例カードは、各分科会の構成員に割り当てられ作成されるが、1鑑定士当たり約100にも上る。とくに、若手の鑑定士が多く割り当てられることになる。地価公示の1ポイント当たり、5〜10程度の事例カードが根拠となり、価格が決定されることになる。とは言いながら、その事例カードの作成にも大きな問題があり。かなり恣意的な方法で作成される。具体的な価格をつくるテクニックは、後述するが、ここでは別の問題を指摘してお
大義名分のためのアンケート... の続きを読む
一戸建てを新築する場合に大切なことは、業者が建てた後、その建築物についてどこまで責任を持つかということです。人のやる仕事ですから、建築以来問題はまったくないということはありません。したがって大切なことは、住宅の建築依頼を取ってくるところと、工事をした後のアフターサービスをするところが分かれていて、それぞれ職務を忠実に行なっているかどうかということです。なかには、大手のハウスメーカーであっても、アフ
「すぐに飛んでくるか」どうかが業者を見極めるポイン... の続きを読む
日本人の間に、現在、多種多様の不安が渦巻いている。「不安だと感じる」人の割合は、恐らく世界でも上位だろう。新聞やテレビのニュースでも、連日、日本人の不安に関する話題で持ちきりである。財政赤字の行方、年金不安、失業、所得低下による生活苦、健康問題など、「不安」は溢れている。そのため生活防術の姿勢は強まっていて、街には「低価格」「値下げ」の文字が氾濫している。特に、若年層の人たちは、国や企業に対しても
人生に必要な「資産」はそれぞれ違う... の続きを読む
マイホームを買う場合、いちばん有利なのは、「頭金を持っていること」これです。この頭金を新婚当初から、あるいは独身時代から財形貯蓄などで貯めていると、とても資金計画がラクになります。実際、こういう堅実な人が結構いるようですね。「頭金さえ持っていれば、マイホームの成功はもう目前」と自信を持っていいと思います。買いたいマイホームを仮に3500万円として、その２割の700万円、あるいは500万円でもいいの
有利なのは、「頭金を持っていること」... の続きを読む
年金融資には申し込みの種類から言って、転貸融資と併せ貸し融資とがある。転貸融資とは、事業主（勤め先）を通じて年金福祉事業団から借り入れる方法であるが、これを利用するためには、勤め先で転貸融資の制度を実施していなければならない。勤め先が転貸融資を実施していない場合に申し込むのが併せ貸し融資。また、国民年金加入者は、もともと転貸融資が利用できないことになっているので、この併せ貸し融資に申し込む。併せ貸
年金には転貸融資と併せ貸し融資とがある... の続きを読む
木造三階建てというと、手抜き工事と工務店の詐欺商法のニュースばかりで、まったく気持ちが暗くなってしまいます。実際にそうしたトラブルがあまりに多いので、地方自治体が調査したところ、なんと、八割以上の木造三階建て住宅に欠陥が見付かったとのこと（大阪堺市のケース）。なぜこんなことが起きるのでしょうか。それは、木造三階建てが広い居住面積を確保できるため、人気が集中したこと。それで一部の悪質な工務店が荒稼ぎ
木造三階建ての利点... の続きを読む