日本全国不動産総合ガイド
会社の慰安旅行の計画は、ただ食べて飲んで寝るだけが多いのですが、別荘でもコテージホテルにすると、一般のホテルより変わった体験も行うこともできます。自炊もできるようになりますが、海釣りができたり、ゴルフやテニスなどができたりすることもできます。海釣りをして、魚を見事に釣ることができたなら、魚をさばいて焼いて、キャンプフィヤーのようにして楽しむこともできます。ただ、魚を調理できる人がいれば、食べること
慰安旅行でも別荘で楽しめます... の続きを読む
急いで購入資金の準備を始めた。あと一〇日だから、銀行からの借入は間に合いそうにない。そこで、仕方なくファンドや定期預金を解約して、決済に備えることにした。翌日、仲介業者からOKの返事がやって来た。ただし、決済を七日後にして欲しいというのだ。月末になると事務処理が出来ないので、リミットはあと一週間しかないらしい。売却したファンドが現金化するまで日数が掛かるが、七日なら何とか間に合う時間だ。私は「それ
売ビルの情報を知っていた... の続きを読む
エリアが限られている分、希少性は徒歩５分より上かもしれません。そのため、実際にはお屋敷エリアにはないにもかかわらず、地名を冠しか物件も多くあるのがブランド立地の特徴。○○田園調布、御殿山△△、芦屋××など、ブランド地名が入った物件名を見たら逆に注意したほうがよいかもしれません。個人的には遠く離れているにもかかわらず、イメージのよい地名、公園名などを物件名に冠するような不動産会社はあまり信用しないこ
一戸建ては利便性から選ぶものではない... の続きを読む
建売り物件の値段というのは、地価の占める割合が非常に高いため、消費者が入手できる価格にするには、安普請の建物でないと実現できないのだ。庭付き一戸建てという夢を描くのであれば、まず、内装工事の仕上がり具合から、どのような工事がされたのかを想像することも重要なのだ。そして、デベロッパーや設計士の組織的な偽装事件のニュースが、二度と世の中を駆け巡らないためには、私たち消費者も厳しくチェックしなければなり
建売り物件の値段... の続きを読む
夜間や休日の静けさは驚くほど。オフィスがお休みになるので、そもそも人がいなくなってしまうからです。場所によっては怖いくらい無人になることもあるので、防犯面ではちょっと不安も。寂しがり屋さんには向かないかもしれません。また、都心というと空気が汚れている、自然がないと思うかもしれませんが、意外に公園や緑があるもの。銀座周辺なら隅田川沿いに公園がありますし、新宿には新宿中央公園や新宿御苑といった具合です
都心は想像以上に自然が豊富で静か... の続きを読む
マンションの特徴として、眺望ということがあげられる。とくに今後は、二〇階建て、三〇階建てといったマンションがあちこちに建てられ、販売されていくだろう。高層マンションの場合、普通、最上階が高価で、下に行くにつれて安くなっていく。眺望の確保という利点に加え、資産価値を落とさないという点を考えると、なるべく上階のものを買うことが必要である。これが中古の五階ぐらいまでのマンションではエレベーターが付かない
一階でも上の階を買え... の続きを読む
ボタン、ホック、ピン、クリップ、フックなどなど、私たちの生活ではさまざまな小物たちが活躍していますが、こうした小物類の収納も頭の痛い問題の一つでしょう。小物類は、一目でわかるようにできるだけ一ヵ所に集合させ、種類別にきちんと区別しておくのがコツです。小物の収納にうってつけなのが、押入れダンスの上部を活用する。ベニヤ板の引き出し。もちろん、そのままでは小物入れになりませんから、板の上に仕切りをつくり
家中の空箱全員集合！板状引き出しを小物の“収納庫”... の続きを読む
財産を築こうと思ったら貯蓄額を増やすことよりも資産を増やすことを考えるべきである。そして借金とのバランスをとりながら資産と負債をあわせたパイそのものを大きくしていけば、財産は増えていく。ここで、ある雑誌に載っていた家族の財産づくりの例を紹介しておこう。子どもがいる共稼ぎ夫婦のことをDEWKS（デュークス）と呼ぶことがあるが、この夫婦は典型的なデュークスーカップルである。娘が二人いて、九歳と一歳。年
マンションを購入... の続きを読む
ベランダのあるマンションに住んでいる方なら、たぶんベランダの隅はガラクタ置き場になっていることでしょう。部屋の広さや家族の人数によっては、ベランダの大部分が納まりきらない道具で埋まっているかもしれません。インテリア雑誌のベランダ園芸など夢のまた夢。雑誌のページを繰りながら、ため息をつく人も少なくないと思います。ここまで極端になれば、とにかく不要な物を捨てることから始めなければなりませんが、ベランダ
ベランダの隅のガラクタは、人工芝をかぶせばれ一瞬で... の続きを読む
地価が高騰しているのは、土地の供給が少ないからで、旧国鉄用地などをふくめ公有地も放出し、容積率をあげれば供給が増えて土地が安くなるという議論が財界ばかりでなくマスコミや学者の間で横行していた。中曽根内閣の都市政策「アーバン・ルネッサンス」はその政治的表現であった。しかし、橋本龍太郎内閣で、このような「土地の理論」は再び一八〇度転換した。橋本政権は一九九七年二月一〇日の閣議で「新総合土地政策推進要綱
理論矛盾の土地政策... の続きを読む
マンション分譲会社における売上げの構成は、供給エリアによって当然異なるものの、およそ土地取得費三〇〜四〇％、建設費三〇〜四〇％、販売・広告費一〇〜二〇％、利益一〇％程度である。市況が非常に厳しいなか、コスト削減が事業者の競争上のポイントになるのかどうか、マンション分譲会社の収益構造について考えてみる。地価下落局面にあった二〇〇二年前までは、土地保有者から相対で人手する事業者も多く、土地の情報量を競
費用削減余地の少ないマンション分譲事業... の続きを読む
日本列島を大小の「いろり端のある家」がおおっていたのは、今からたった一四〇年くらい以前のことなのだが、その風景を想像することがすでに難しくなっている。「いろり端のある家」の建築材料は木と竹と土だが、素材に耐久性がないというわけではない。木造の家はけっこう風雪と年月に耐える。「いろり端のある家」、なかでも「小さな家」は朽ち果てたのではなく、取り壊されたり、改造、増築されて目にふれなくなったものと思わ
今では一四〇年前の風景すら想像できない... の続きを読む
有担保のリフォーム融資は、通常の住宅ローンの融資条件に組み込まれている場合が多く、無担保のものより低利で融資額が大きく、長期返済が可能です（各行で異なる）。しかし、融資手続が複雑で、抵当権設定費用や保証料の負担がかかります。無担保のリフォーム融資は、例えばみずほ銀行の『みずほリフォームローン』の融資条件を見ると、本人または同居する家族が所有する本入居住用の増改築・改装資金で、車庫の設置、造園工事な
有担保は長期・低利だが抵当権設定など諸費用が…... の続きを読む
「力」と「夢」は背反しない。基本の発想の原点は生まれ育った大阪にある。「大阪の下町で育ちましてね、いわゆるコミュニティーが、ずっとありました。晩御飯食べにおいでとか、互いに助け合うのは当たり前でした。マンションは、あの長屋がタテになっただけです。上階は値段が高い、下は安いと、つまらん差別感持つより、寄り合ってやろうや、です。マンションはローンと現金さえあれば誰でも住める。おかしな人もいますよ。でも
人の心は規約では変えられない... の続きを読む
庭を見てからというより、縁側に横たわって、庭を見ながら死にたい。若い時のようにかっこみ気味にウナ井を食べてから、おもむろに縁側に出て、番茶で粒あんの豆大福をゆっくりゆっくりほおばり、モグモグアグアグ。明るく広がる砂と岩と水と緑の庭に目をやると、岩にトンボが止まった。やがて静かに横たわり、縁側の板のザラッとした感触と温かさを右頬に感じながら、最期の息がブーツ。なんだか書いているうちにその気になってき
建築家は建築の方がエライ... の続きを読む
川崎市の「施行基準」はまだ事業者にたいする市長の「お願い」というトーンが濃厚だったが、公共施設の建設費を負担しない大規模団地の開発申請は、これを棚上げにするという強硬姿勢をとる自治体がでてきた。大阪へ三十分の通勤圏内にある川西市がそうした強硬手段をとった最初の自治体となった。かつて大阪郊外の田園地帯であった同市は、一九六七年に「川西市住宅地造成事業に関する指導要綱」を制定した。要綱とは自治体が定め
強硬手段をとった最初の自治体、川西市... の続きを読む
建設費の上昇の大きな要因は、建設資材と労務賃金である。建設資材の動向は日銀や建設物価調査会など建材の価格指数（鋼材・セメント・ガラスなどの主要資材を含む）でみるとわかる。この指数でみると四十八〜四十九年の異常さがわかる。四十六年、四十七年は三・三％、四・五％程度の値上りであったものが、四十八年に入ると景気上昇による実需などでその幅が大きくなった。四十八年の暮には売り惜しみムードなどが加わり暴騰した
売り惜しみムードによる建築資材の高騰... の続きを読む
結局、震度五強の揺れで倒れるかどうかは地震か起きてみなければわからない。耐震偽装事件か発覚した二〇〇五年の夏、千葉県北西部を震源とする地震が発生し、足立区では震度五強を観測したが、近くのヒューザー物件にとりたてて被害は出ていない。首都圏では、JRだけで二一〇〇本の電車が運休し、エレベーターの閉じ込めが七八台にのぼった。それでも数ヵ月後に「使用禁止命令」が出される偽装マンションはつつがなく建っていた
結局は建築にかかわるプロ育成が大事... の続きを読む
家相見にいくら払っても効果のないことも多い。例えば、蜂須賀侯爵家の場合、お殿様の御乱行で、家は滅び、お子さんの行方はいまだに分からない。アメリカにいるともいうが。こうした家相がいつから日本に根を下ろしたかというと、実はそう大昔のことではない。大昔は日本でも地形の相が主流だった。いつからか。これまで誰も答えられなかった。なぜなら、家相の歴史研究なんかした学者はいないから。そんな迷信は知性の対象にはな
家相が日本に広がったのは十九世紀の初頭... の続きを読む
投資マーケットでのストックは90兆円と推定されます。そのうちオンバランス分野は62兆円、証券化分野は28兆円です。さらに証券化分野の中では、プライベート・ファンドを含むSPCの仕組みで投資されている不動産が22兆円、J-REITが６兆円となります。投資マーケットでは、資産に相当する資金が供給されることがポイントですが、特に積極的に資金が流入した証券化分野は、10年足らずで28兆円の規模に達しました
投資マーケット、個人住宅マーケット、分野別にみてみ... の続きを読む
戦前に作られた銀行や保険会社の建物にはたいてい石の柱が整列している。日本だけじゃなくて、ヨーロッパでもアメリカでもそうで、金融機関の他では国会議事堂や官庁建築も石の柱が大好きだった。といっても、ただ石の柱であればいいわけじゃなくて、柱の上端に。渦巻き。葉っぱ。お皿このいずれかの装飾が付かないと有難みが半減する。渦巻き状はイオニア式、葉っぱは地中海大アザミの葉を模したものでコリント式、お皿状はドリス
木造神殿から石造神殿へ〈石柱〉... の続きを読む
住宅金融公庫の平成15年度の実態調査で確かめてみましょう。
（1）公庫融資を利用して中古マンションを購入した人の平均は40歳、３人家族、年収538万円
住宅金融公庫が平成16年３月末までに融資を正式に決めた全国の約1．280人を対象に調べた結米を見ると、平均年齢は新築マンションよりもやや高くて、相談者とほぼ同じ40歳代始めです。家族数は2．6人。世帯年収は538万円となっています。
住宅金融公庫の実態調査... の続きを読む
「資産価値の高い物件なら高く買っても仕方ないが、資産価値の低い物件なら絶対に高く買いたくない」ものです。そんなときに、収益還元法は強力な武器になります。収益還元法とは、簡単に説明すると「賃料から実質的な価値（バリュー）を推理する方法」です。この価値を収益還元価格と呼びますが、実際の希望売り出し価格（プライス）ではありません。値札と収益還元価格は異なるものです。たとえば、どちらも同じ築年数と品質で、
解釈法が肝... の続きを読む
都市を買いに世界各国から投資家が集まるイベントがある。国際不動産投資見本市（MIPIM）と呼ばれ、毎年3月に南フランスのカンヌで開かれる。各国、各企業が開発案件を展示し、投資家がその投資対象を探すというBtoBをメインとするイベントだ。4日間の開催期間中に延べ約3万人が参加する。MIPIMは、フランスを拠点に業界関係者を対象に国際見本市を展開するリード・ミデム社がプロデュースしている。簡単にいえば
都市を買いに投資家が集結... の続きを読む
建て替え決議に参加する「権利者」は、登記上の権利者と一致する「実在の人物」でなくてはならない。もしこれが一致しなければ、建物の登記抹消や土地譲渡に欠かせない印鑑証明がとれず、事業全体がストップする。推進委員会は、事前に所有者名義が一致するかどうかの調査を特定の住民を対象に行ったが、その返答率は低かった。調べられる側にすれば、家庭内の債務状況を「丸裸」にされる気分である。同じ団地に住む人にそこまでプ
七六八戸分の「仮住居」探し... の続きを読む
建設コンサルタント業務の売上高で日本工営が3年連続1位になった。今後、大手3社とそれに続く企業の差が縮小する見通しだ。上位3社は3年連続の同順位だが、積極的にM＆A（企業の合併・買収）を実施したオリエンタルコンサルタンツが7位から4位に大きくランクアップした。また、ニュージェックと長大の2社が新たにベストテン入りした。これまでは大手3社と4位との差が100億円以上あり、3社がトップ集団をつくってい
今後はトップグループとの差縮小へ... の続きを読む
海外受注に急ブレーキ、北米・中近東の落ち込み大海外廸設協会の会員46社を対象にした「海外建設受注実紋」によると、2008年度は前年度比で４割近く落ち込み、１兆347億円に止まった。５年連続で１兆円台の水準は維持したが、海外に打って出る戦略に急ブレーキがかかった格好だ。落ち込みが大きかったのは、中東と北米。特に中東は07年度の4727億円から08年度は2492億円と半減した。世界的な景気の悪化が影を
ゼネコンの海外戦略はどうなる... の続きを読む
社員の給料を高くした場合、労働分配率が高くなってしまわないかという考え方があるが、これは間違いである。労働分配率というのは、企業の総人件費が粗付加価値に占める割合であり、給料とは、一人ひとりに関することである。同じ総人件費でも、より少ない人員で分けあえば、一人当たりの給料が多くなるのは自明の理である。なお、労働分配率と人件費率（完成工事高に対する人件費の割合）との関係を式で表すと、左式のようになる
労働分配率と個人の給料の関係は... の続きを読む
不動産競売でマイホームを購入したい人のための競売手続きの流れを紹介していきます。最初にマイホームの購入資金の計画および準備をします。住宅ローンを利用する場合、事前に裁判所に住宅ローンを利用することが出来るかどうか確認をしましょう。あわせて金融機関にも住宅ローンを利用することができるかどうか確認します。続いて競売物件の公告があります。公告後、競売不動産の調査をします。希望する競売物件が見つかったら保
不動産競売の手続きの流れについて... の続きを読む
日本のある地域では、村の過疎化が激しくて人が住まなくなってきて空き家などが多い地域があるといいますね。また、それをうまく利用して、全国にアピールしながら「住民を呼び寄せる」ということを積極的に展開しているところなどがあります。最初は道路の整備などからはじまったようですが、空き家が目立つのはさみしい感じもしますね。中古一戸建てのしっかりした家のつくりになぜ人が住まなくなってしまったのか不思議なところ
「住まない中古一戸建ての多い地域」... の続きを読む
お気に入りのものに囲まれてホッとしていても、突然だったり、何となくだったりしますが、インテリアを一新したくなるときがあるとおもいます。自分自身の成長なのかもしれませんし、何かを吹っ切りたいのかもしれません。マンネリからの脱却かもしれません。このままではいけない。思い切りよく、次のステップに進みたいと思ったら、すべては無理でも一部でも変えてみましょう。あれだけ気に入っていたのに、実際処分すると、逆に
インテリアは気分転換のひとつ... の続きを読む
ホテルの様な雰囲気の部屋にしたいと考えている人もいるでしょう。しかしながら、ホテルのインテリアはクオリティが高いと思われているのではないのでしょうか。各ポイントを押さえることで、ホテルライクな部屋作りをすることができます。ここでは省略しますが、世界のホテルインテリアコーディネイトがあります。基本的にはモダンであったり、ラグジュアリーな雰囲気で似ているかもしれません。それでも、国が変わるとその国の特
ホテルライクなインテリア... の続きを読む
建築確認申請とはどういったものでしょうか。建物を建てるには、建築主は確認申請書を役所または民間の確認検査機関に提出して、条例等に適合しているかを確認しなければならないのです。確認を受けないまま工事をすることができないのです。確認申請書に必要な図面等は、申請書と構造設計の手法により以下のものを必要としています。使用規定による構造設計の対応から必要とされるものは、配置図、求積図、各階平面図、立面図、断
建物を建てる... の続きを読む
家を建てる事になり、「どこのハウスメーカーにしようか」と考えた場合、情報収集の仕方はいろいろあると思います。インターネット・雑誌・住宅展示場・最近家を建てた知り合いに直接話を聞くなどなど。住宅展示場や知り合いに話を聞くことはとても有効な手段で自分の目で見れる確かな情報だと思います。自分が思い描いているものと実際は違う事ってけっこうありますから。情報量を求めるならインターネットですよね。これでもかと
自分達に合ったハウスメーカーの選び方... の続きを読む
構造としてコンクリートや鉄骨造を選ぶのであれば、断熱の方法についてよく考える必要がある。「どっちでもいい」は、ありえない。鉄竹と木材と断熱材、そしてアルミサッシで構成された壁面を眺めれば、だれもが直ぐに気づくはずだ。熱伝導率が極端なほどにバラバラな材料を組み合わせていることに。ダイワハウスが外断熱を採用し、ヘーベルハウスが軽量気泡コンクリートの内側に断熱材を付加したことは、鉄骨造では住み心地の良い
断熱の方法についてよく考える必要がある... の続きを読む
2005年、日本中を震憾させた耐震偽装問題が発覚した後、マンションの販売戸数は徐々にその数を減らしています。首都圏分譲でいうと、2006年に約８万戸、2007年に約６万6000戸、そして2008年には４万3000戸台。耐震偽装問題で建築確認などの規制が厳重になり、着工が遅れたことは供給減少の大きな要因でしょう。しかしそれ以上に深刻な理由なのが、地価、建築コスト、そして人件費の上昇を受けた分譲価格の
賢いマンション購入者になろう... の続きを読む
水をはじいてしまう塗装壁や化粧合板の壁は、そのままでは壁紙は貼れず、下地処理が必要です。一つはサンドペーパー（一〇〇番〜一二〇ドペーパー（一〇〇番〜二四〇番）を木切れ番）を木切れなどに巻いて、壁全体にかけて表面を荒らす方法。もう一つは、下地直しシーラーカペトメールなどを全体に塗って、乾かしておく方法。ただし化粧合板の壁で、4縦に溝がある場合は、溝を壁用パテで埋めて平らに仕上げておきます。なお、塗装
塗装壁や化粧合板の壁... の続きを読む
以前、内覧会に同行をした時の話です。依頼者の住戸の内覧会チェックに付き添い同行をしてくれたゼネコンの人が、何か変でした。例えば私が、「この扉の納まりは御社のスタンダードなのですか？」と尋ねると、「たぶんそうだと思います」という自信のなさそうな、曖昧模糊とした答えしか返ってこないのです。通常、大規模物件の内覧会に付き添うゼネコンのスタッフは、そのマンションの建設に携わった人の役目です。稀に、そのマン
内覧会にも「派遣社員」が登場... の続きを読む
現在の都市部の地価回復のすべてをバブル再来と懸念する声も出ている。しかし、ＮＲＩでは、バブル的要素は一部であり、それも調整されつつあると考える。バブルか否かについて着目すべきは、三つの点でバブル期とは不動産投資市場が構造的に異なる点である。まず、不動産を証券化する法制度などが整備されたことで、不動産の流動化が進んだことが市場回復のきっかけとなった。証券化によって、企業は資本効率の改善、資金の調達を
「不動産バブル」の再来か... の続きを読む
震度五〜六ぐらいの地震では、死者はそれほど出るものではありません。ただ家具が倒れてきて下敷になったり、重い家具にぶつかったりすると、命に関わったり、大ケガをすることになります。したがって、命を守り、ヶガを最小限に食い止めるためには、家具の固定が大切です。全部の家具に倒れ止めをつけるのが理想ですが、少なくとも本棚のように奥行が浅い家具、ダンスのように背の高い家具、中に割れものが入っている食器棚や飾り
本棚、ダンス、食器棚だけはやっておこう！... の続きを読む
中間階が崩壊する原因は建築構造研究者の間でも必ずしも定説にいたっておらず、いくつかの原因が轜鞍して生じたものとされる。建物の構造設計をする上で、上階の方が建物にかかる荷重が軽くなるので下階に比べて上階の柱や梁の断面を小さくすることが一般におこなわれる。この断面を低減する割合が下階と比べて急に大きくなると構造上の弱点になりやすい。また、上下階の構造上のバランスが悪かったり、耐震壁が少なかったり、偏っ
中間階が崩壊するさまざまな要因... の続きを読む
一般事業会社側では、特に保有不動産の多い企業を中心に、より戦略的な不動産の活用が求められるようになっている。そして、一般事業会社側では、社内のリソースだけでは急に高まりを見せたＣＲＥ戦略ニーズに対応しきれずに、外部のプロの意見を求めている。従来であれば、一般事業会社に総合デベロッパーが訪れると、「また売却の話ですか？」といま一つよい印象を持たれなかった、という話をよく耳にするが、近年ＣＲＥに力を入
デベロッパーに必要なのは一般事業会社との地道な関係... の続きを読む